Dettaglio Informazioni su

Acquisizione Diritto di Superficie di tetti

su Capannoni Industriali per creazione Impianti Fotovoltaici

1. Introduzione

Questa pagina web esprime una traccia per sintetizzare le problematiche che si affrontano nel caso in cui un proprietario di un capannone industriale decide, per realizzare una rendita, di vendere il diritto di superficie del suo tetto ad un investitore (per la massima parte sono fondi di investimento) per un periodo temporaneo (di solito 25 anni) al fine della costruzione di un impianto fotovoltaico che produrrà energia elettrica su cui lo Stato Italiano ha promesso un contributo a fondo perduto commisurabile alla produzione svolta. Questa operazione è finalizzata attraverso un rogito notarile a garanzia della trasparenza ed è regolata durante l’intero periodo da polizze assicurative che assicurano nel tempo l’andamento delle attività svolte. Nei prossimi capitoli vengono spiegate le singole attività che riguardano tutto l’iter che va dalla presentazione dell’offerta da parte di chi vuole acquisire il diritto di superficie, alla acquisizione del diritto di superficie tramite rogito notarile, fino alla scadenza dell’operazione con la sistemazione del tetto e lo smaltimento dell’impianto fotovoltaico. Per ulteriori dettagli e per ottenere offerte commerciali personalizzate scrivere a: Indirizzo e-mail protetto dal bots spam , deve abilitare Javascript per vederlo

2. Cosa si intende per acquisizione del diritto di superficie sui tetti di capannoni industriali

Il diritto di superficie è un diritto reale minore di godimento disciplinato dall'articolo 952 e seguenti del Codice Civile, che consiste nell'edificare e mantenere una costruzione al di sopra di un tetto di proprietà altrui. La costituzione di questo diritto vale a sospendere il principio di accessione. (Nell'accessione di cosa mobile a cosa immobile si manifesta la preminenza della proprietà immobiliare: ogni bene mobile che venga materialmente unito ad un bene immobile accede a questo, ossia diventa proprietà del proprietario del bene immobile). In caso di cessione a tempo determinato, una volta scaduto il termine, il diritto di superficie si estingue e riprende vigore il principio di accessione, con la conseguenza dell'acquisto della proprietà della costruzione da parte del proprietario del suolo (la cosiddetta elasticità del dominio).

3. Cosa chiede l’investitore al proprietario del tetto

Nei termini standard, salvo accordi concordati tra le parti, l’investitore chiede al proprietario del tetto le seguenti attività:

-       Avere una disponibilità iniziale nella raccolta di informazioni finalizzate ad eseguire uno studio di fattibilità per capire la potenza possibile di installazione dell’impianto fotovoltaico da costruire sopra il tetto in esame

-       Concedere, nel caso in cui lo studio di fattibilità ha esito positivo, il diritto di superficie per 25 anni del tetto

-       Concedere, oltre al diritto di superficie, una servitù di passaggio per accedere al tetto in qualsiasi momento della giornata

Tutte le attività che chiede l’investitore non comporteranno nessuna ripercussione a livello di costi per l’imprenditore proprietario, salvo la disponibilità di tempo da parte sua ed eventualmente da parte dei suoi collaboratori aziendali.

4. Cosa offre l’investitore al proprietario del tetto

Nei termini standard, salvo accordi concordati tra le parti, l’investitore offre al proprietario del tetto le seguenti condizioni:

-       Una rendita presentata al momento dell’offerta ed accettata dal proprietario del tetto che viene inserita nel rogito notarile che attesta il compenso per la cessione del diritto di superficie; le modalità sono spiegate in un capitolo a parte

-       Una polizza assicurativa per tutta la durata dell’operazione che copre i danni ed i rischi attraverso la formula assunta dalle compagnie assicuratrici “All Risk”

-       Una garanzia tramite polizza fideiussoria che alla fine dell’operazione il tetto viene ripristinato nelle stesse condizioni espresse nel progetto iniziale del capannone; comunque le modalità sono spiegate in un capitolo a parte

Tutte le attività che offre l’investitore sono documentate al momento del rogito notarile.

5. Determinazione del compenso offerto dall’investitore

La determinazione del compenso è vincolata da uno studio preliminare che l’investitore deve eseguire al fine di sapere il tipo di impianto fotovoltaico che si può realizzare, la sua potenza nella creazione dell’energia elettrica.

Il compenso che si ottiene riguarda un canone annuale determinato dalla potenza dell’impianto creato che è costante fino alla fine della durata del diritto di superficie; viene erogato considerando che l’anno è di tipo commerciale ed inizia dalla data del rogito notarile.

Per avere un’idea del quantitativo osserviamo questa tabella:

Tipologia   Impianto

Potenza   Installata

Canone   Annuo

Totale   Generale

Consulenza   Una Tantum

Unità di Misura

1 kWp=10 mq

30<>45 €

750<>900 €

25 €

Impianto Minimo

300 kWp=3000 mq

9000 <>13500 €

225000<>337500€

7500 €

Impianto Massimo

1000 kWp=10000  mq

30000<>45000 €

750000<>1125000€

25000 €

Il valore più alto è strettamente legato alla produttività possibile dell’impianto che sarà espressa al momento della offerta commerciale. L’investitore concede al proprietario del tetto la possibilità di ottenere al momento del rogito notarile l’intero capitale sottoscritto per la cessione del diritto di superficie secondo i criteri finanziari di attualizzazione del capitale; ciò significa che, sempre con un calcolo che tiene presente di requisiti standard, l’imprenditore può avere da subito circa la metà del valore del compenso globale sottoscritto.

6. Smaltimento Impianto Fotovoltaico finale

Alla fine dei 25 anni di cessione del diritto di superficie, l’investitore ha l’obbligo contrattuale di ripristinare il tetto come era al momento in cui è stato consegnato dal proprietario.

Quindi le spese per il ripristino sono a completo carico dell’investitore, il quale deve provvedere anche allo smaltimento dei materiali (pannelli, inverter, cavi, strutture….) secondo le regole e le direttive legislative in essere.

In realtà, al momento del rogito notarile, oppure in qualsiasi momento del periodo contrattuale, le controparti possono accordarsi attraverso tre ipotesi:

-       Lo smaltimento è sempre a carico dell’investitore

-       L’impianto non viene smantellato e continua a produrre per il proprietario dell’immobile che provvederà lui allo smaltimento quando ne riterrà opportuno avendone acquisito la proprietà ed avendo usufruito nel tempo della rendita derivante dalla vendita di energia elettrica prodotta

-       L’impianto verrà smantellato dal proprietario in quanto l’investitore provvede a corrispondere  al proprietario un compenso stimato secondo i criteri di mercato che lo libera dall’obbligo di smaltimento

7. Fasi Operative di gestione della trattativa commerciale

a.   Segnalazione di interesse da parte dell’investitore

L’investitore, personalmente o tramite un suo segnalatore commerciale, contatta telefonicamente il proprietario di un capannone industriale su cui già si è manifestato un suo interesse per acquisire il diritto di superficie; normalmente l’interesse riguarda per il momento la sua grandezza (minimo 3.000 mq) e la sua presunta buona esposizione al sole per l’eventuale produzione di energia alternativa. Nel colloquio telefonico, ad interesse del proprietario, vengono chieste delle informazioni riassunte nel formulario di cui viene data copia in allegato a questo documento; in breve si cerca di sapere attraverso domande informazioni finalizzate alla presentazione di un offerta commerciale per l’acquisizione del diritto di superficie.

Già in questa fase si chiedono gentilmente anche supporti digitali (via E-Mail) o cartacei (tramite FAX) di caratteristiche tecniche del tetto su cui operare per lo studio di fattibilità.

b.  Sopralluogo tecnico sul luogo di ubicazione

Nel caso in cui le informazioni fossero incomplete, o per esigenze tecniche che devono prevedere una visita sul posto, il proprietario dell’immobile viene coinvolto in un incontro presso la sua proprietà con l’obiettivo di avere informazioni dirette vocali o cartacee che riguardano la costruzione dell’offerta commerciale; in questa sessione si prevede anche, per l’assenza nella documentazione in mano all’investitore, la realizzazione di foto dal tetto  per capirne la composizione e gli eventuali impedimenti (lucernai, camini, zone ombra ….) che possono disturbare la futura realizzazione dell’impianto fotovoltaico; sono assolutamente necessarie, se non si sono avuti prima, le planimetrie catastali, le visure e gli estratti, i piani di carico del tetto, le informazioni sulla situazione delle bollette energetiche sul capannone e se presente cabina Enel all’interno della proprietà privata dove è situato l’immobile.

c.  Presentazione dell’offerta commerciale

Questa fase viene eseguita previo appuntamento negli uffici di riferimento del proprietario in quanto è in questa fase che le controparti (proprietario ed investitore) si incontrano ufficialmente la prima volta e possono discutere su aspetti non chiariti precedentemente sull’operazione da svolgere; questa fase viene eseguita in media una ventina di giorni dopo che l’investitore ha raccolto tutta la documentazione tecnica che serve per lo studio di fattibilità; da questo momento parte la vera e propria trattativa commerciale in quanto il proprietario conosce i suoi compensi.

d.  Finalizzazione della trattativa commerciale

Nel caso in cui il proprietario dell’immobile accetta le condizioni e vuole vendere il diritto di superficie, viene eseguito fra le parti un compromesso di vendita simile alla tipologia immobiliare che raccoglie le condizioni concordate con la clausola principale del salvo buon fine della pratica Enel in quanto in questo momento non si è in grado di stabilire eventuali impedimenti nella connessione dell’energia prodotta nella rete nazionale

e.  Inizio attivazione dei permessi (Comune, Enel, GSE)

Questa fase è a completa gestione dell’investitore ed ha un periodo di tre mesi circa di media di finalizzazione dei singoli interventi presso le istituzioni comunali per i diritti di concessione, presso l’Enel per le problematiche legate all’allaccio, presso il GSE per eventuali attività preliminari.

f.   Firma del rogito notarile

In questa fase si concretizza la trattativa commerciale creata dando luogo alla cessione del diritto di superficie, al pagamento dei compensi concordati, ed all’avvio delle attività finalizzate alla costruzione dell’impianto fotovoltaico, alla sua manutenzione nel tempo ed al suo eventuale smaltimento alla fine concordata.

8. Considerazioni Finali

Per un imprenditore, questa soluzione è da considerare in quanto normalmente il tetto (salvo piccole eccezioni) non serve per l’andamento dell’attività dell’azienda; ovviamente la convivenza nella propria proprietà di un soggetto terzo può disturbare, ma un ottenimento di una rendita nel tempo o una rendita unica attualizzata è sicuramente una buona contropartita.

Un ottima soluzione per l’imprenditore riguarda i capannoni coperti da mutui e/o leasing immobiliari in quanto può essere possibile riscattare da subito il debito senza mettere le mani sul proprio portafoglio.